収益物件の選び方 エリア・構造・築年数の3軸とキャッシュフローの考え方

物件選定でいちばん大事なのは数字、でも数字だけでは決まらない

物件を買うときにもっとも大事なのは、言うまでもなく数字です。利益が出るかどうか、これに尽きます。

しかし、物件選定は数字だけで判断できるものではありません。自分の投資ステージ、資産状況、リスク許容度、そして将来のビジョンを総合的に考えたうえで、最終的に判断する必要があります。

また、理想の物件の数字を持っていること自体は大切ですが、それが10年前、15年前の数字感であれば、今の市況に合わせて見直さなければなりません。過去の利回り感やキャッシュフロー感から抜け出せず、「今買っても仕方ない」と言う人もいます。それはそれで事実であり、そう思うなら無理に今は買わない、という選択もあります。

収益物件の3つの軸

収益物件には、大きく3つの軸があります。

• エリア(都心部・やや郊外・政令指定都市・地方)
• 構造(RC・鉄骨・木造)
• 築年数(新築・築浅・中古)

このうちポイントになるのが、エリアと築年数の組み合わせです。この2つのバランスで、物件の利回り相場が決まります。

新築・築浅と築古の違い

当たり前のことですが、新築・築浅物件は利回りが低い傾向があります。その代わり、修繕費などの経費が少なく、毎月の収支が安定しやすいのが特徴です。設備が新しいぶん、突発的な出費も抑えられ、長期保有の安心感につながります。

一方、築年数が経った中古物件は、利回りが高く出ます。帳簿の上では魅力的に映りますが、修繕費・維持費という形で経費もかさみます。「高利回り＝手残りが多い」とは言い切れないのが実態です。給排水、屋根、外壁、設備交換など、まとまった出費が重なるタイミングが必ず訪れます。

収支分析をするときは、修繕費を十分に織り込んだうえで判断することが欠かせません。

中古物件は「ロシアンルーレット」

「大規模修繕の前に売ってしまえばいいのでは」という考え方もあります。確かにそのとおりですが、中古物件はある意味でロシアンルーレットです。

たとえばエレベーターの交換となれば、500万円から1000万円のコストがかかります。自分が保有している間、故障なく動いていればラッキーですし、売却した直後に壊れればこれもラッキーです。しかし、それがいつ壊れるのかは誰にもわかりません。

だからこそ、「いつか来る大きな出費」を前提に収支を組み立てる姿勢が必要になります。

都心部と地方の違い

都心部は利回りが低い反面、入居率が安定しており、需要の厚さから将来の売却益(キャピタルゲイン)も狙いやすい傾向があります。

一方、地方は利回りが高い反面、人口動態の変化によって入居率が不安定になりやすく、売却時に値段がつきにくいケースも少なくありません。現場を知っている人なら、地方物件の売却で苦労した話を一度は耳にしたことがあるはずです。

ただし、どちらが正解かは物件次第です。地方でも優良な案件はありますし、都心でも条件が悪ければ意味がありません。一概には言えません。

金利・融資環境も判断材料に

物件の良し悪しだけでなく、今の金利や融資環境も重要な判断材料です。融資条件が厳しくなっている局面では、収支が薄い物件ほどリスクが高まります。

手元のキャッシュフローに余裕を持たせておくことは、長期的な保有を可能にする安全弁です。自己資金の比率や借入条件も含めて、トータルで収支を見るようにしてください。

毎月のキャッシュフローがマイナスになる物件は避ける

名取の考えでは、狙い目は「新築〜築浅・やや郊外・利回りはそこそこ」の物件です。どれだけ都心の物件でも、毎月のキャッシュフローがマイナスになる物件は避けるべきだといいます。

理由は明快です。毎月のキャッシュフローがマイナスになると、焦って売却せざるを得なくなり、良いタイミングで売れません。慌てて売ればキャピタルゲインも取れず、悪循環に陥ります。「慌てて売った物件でしっかり利益を取れた」という話は、一度も聞いたことがないとのことです。

収支が安定して回る物件を持つことが、長期保有の大前提になります。

築古物件も、修繕費込みで回るなら立派な選択肢

築古物件を否定しているわけではありません。修繕費込みで収支が回ると判断できる方や、キャッシュフローをしっかり積み上げたい方にとっては、十分な選択肢になります。

修繕リスクを数字できちんと織り込んだうえで購入を決断できるのであれば、それはその人に合った合理的な判断です。

目指すのは「持っていてよし、売ってもよし」

もっとも大事なのは、「持っていてよし、売ってもよし」という状態をつくることです。

• 毎月の収支がプラスで回っている
• 売りたいタイミングで値段がつく

この2つが揃って初めて、物件保有のメリットが最大化されます。物件選定では、利回りの高さだけでなく、出口まで含めて「持ち続けられるか」「売れるか」を確認する視点が欠かせません。

まとめ

• 物件選定でもっとも大事なのは数字だが、自分の投資ステージ・資産状況・リスク許容度・将来ビジョンも含めて総合的に判断する
• 収益物件は「エリア」「構造」「築年数」の3軸で整理でき、特にエリアと築年数のバランスが利回り相場を決める
• 築古は利回りが高い反面、修繕費がかさみ、エレベーター交換のような大きな出費は「ロシアンルーレット」になる。修繕費は必ず収支に織り込む
• 都心は入居率と売却面で有利だが利回りは低く、地方は利回りが高い反面、入居率や売却に不安が残る。どちらが正解かは物件次第
• 毎月のキャッシュフローがマイナスになる物件は避け、「毎月の収支がプラス」かつ「売りたいときに売れる」状態を目指す