不動産投資は最初の1棟目が大事 2棟目以降の融資を左右する理由

「とりあえず1棟買ってみる」の落とし穴

不動産投資を始めたばかりの方の中には、「最初は経験もないし、うまく買えなくても仕方ない」「まず1棟買ってみて、そこから学べばいい」と考える方が少なくありません。

行動を起こすこと自体は大切です。ただ、1棟目に何を買うかは、その後の投資の進み方に長く影響します。最初の判断が、規模拡大の足かせになってしまうことがあるのです。

不動産投資は、1棟買えば終わりというものではありません。多くの方が目指すのは、2棟目、3棟目と物件を積み上げて、キャッシュフローと資産を広げていくことです。

そのとき金融機関は、新しく買う物件だけでなく、すでに保有している物件もあわせて審査します。

つまり、1棟目の物件は、その後の融資を考えるうえでの「評価の土台」になります。

融資の審査では、物件の積算評価や収益還元評価といった数字が確認されます。これは、金融機関がその物件にどれくらいの価値があると見ているかを示す目安です。

1棟目で評価の低い物件を買ってしまうと、その数字は長く影響します。その後に良い物件を見つけても、保有物件の評価が足を引っ張り、融資の相談が進みにくくなることがあります。

物件を売却して整理するという選択肢もありますが、売却には時間も費用もかかります。最初から評価を意識して選ぶほうが、遠回りを避けやすいといえます。

勘違いしやすいのが、「自分は年収も勤務先もしっかりしているから、2棟目以降も問題ないだろう」という考え方です。

一棟物件の価格は、数千万円から1億円を超えることも珍しくありません。その規模になると、個人の年収や勤務先による信用力だけでは、物件の評価の低さを補いきれない場面が出てきます。

規模が大きくなるほど、個人の属性に加えて「保有している物件がどう評価されているか」が重視されやすくなる、と考えておくのが安全です。

1棟目の物件選びでは、次のような点を意識しておきたいところです。

焦って買うよりも、評価と収益の両面で納得できる物件を待つほうが、結果として次につながりやすくなります。

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