銀行は金利だけで選ばない融資金額・期間・金利の3つで考える融資条件

物件の数字は「利回り」だけでは決まらない

物件購入を検討するとき、多くの方はまず利回りを確認します。収益性は不動産投資の土台なので、これはもちろん大切な視点です。

ただし、同じくらい重要なのが「銀行の融資条件」です。どれだけ利回りの良い物件でも、融資条件の組み方によってはキャッシュフローが思うように残らないことがあります。

銀行の融資条件は、大きく次の3つで構成されています。

この3つの組み合わせが、返済比率や毎月の手残りを大きく左右します。どれか1つだけを見て判断するのではなく、全体として自分の計画に合っているかを確かめることが大切です。

よくある思い込みが、「金利が高い銀行は悪い銀行、金利が低い銀行は良い銀行」という見方です。

金利が1%違えば返済額に差が出るのは事実です。しかし、銀行も事業として融資を行っています。投資家が物件から収益を得るのと同じように、銀行は融資から利益を得ています。リスクを取って融資をする以上、一定の金利を求めるのは自然なことです。

金利がやや高めの銀行には、次のような特徴が見られることがあります。

融資金額が大きければ、自己資金を抑えながら物件を購入できる可能性が広がります。融資期間が長ければ、毎月の返済額が下がり、手残りが出やすくなります。

金利だけを比べると不利に見える銀行でも、融資条件全体で見ると、自分の投資戦略に合っている場合があるわけです。

「融資金額は大きく、期間は長く、金利も最低水準でないと借りたくない」という希望は、気持ちとしては分かります。しかし、銀行はリスクを取る代わりに金利で利益を得ている以上、すべての条件が最良という組み合わせは、なかなか現実的ではありません。

大切なのは、何を優先するかを自分で決めておくことです。

優先順位がはっきりしていれば、銀行ごとの条件の違いを冷静に比べられます。

規模を広げていきたい方にとっては、1つの物件の金利だけでなく、その銀行と取引を続けられるかどうかも重要な視点です。新しい案件の融資は、銀行の担当者にとっても簡単なものではありません。取引実績を積み、次の相談がしやすい関係を築けるかどうかは、長期的な規模拡大に関わってきます。

金利の条件は、取引実績や返済状況によって、後から見直しを相談できる余地が生まれることもあります。最初の金利だけで判断せず、長い付き合いの中で条件を考える視点を持っておきたいところです。

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