「利回り星人」の何が悪いのか利回りを軽視してはいけない理由

利回り星人とは何か
利回りだけで判断する危うさ
それでも利回りは大事、帳簿で考える
放置型か積極経営型か、自分のステージに合わせる
まとめ

利回り星人とは何か

「利回り星人」という言葉をご存じでしょうか。表面利回りだけを見て物件を判断する人を揶揄した言葉で、10年以上前からネット上でよく使われてきました。多くのベテラン投資家も、かつては利回り星人だった時期を経験しています。利回り星人は一生そうであり続けるものではなく、投資のステージによって一時的に通る段階だと捉えるのが実情に近いでしょう。

利回りだけで判断する危うさ

たとえばA物件が表面利回り12%、B物件が表面利回り7%だとします。数字だけ見ればA物件が魅力的に映ります。しかし実際には、A物件が地方の人口減少エリアにあり空室率が高く、修繕も必要で売却も難しい一方、B物件は首都圏にあり需要が安定し、銀行評価も高く将来の売却もしやすい、というケースは珍しくありません。

データを見ると、首都圏の入居率は96.6%、地方その他の地域では92.6%まで下がります。数ポイントの差に見えても、集計方法によってはさらに開きがあると考えられます。だからこそ、利回りだけでなくキャッシュフロー、融資の付きやすさ、賃貸需要、出口戦略まで総合的に見る必要がある、という指摘は理解できます。

それでも利回りは大事、帳簿で考える

一方で、利回りは決して軽視すべきものではありません。帳簿で考えてみると分かりやすいでしょう。同じ金額の物件を2つ買ったとして、利回りが高い物件は売上が高いというのは確定した事実です。経費は増える傾向にありますが、ここは経営努力でコントロールできる部分です。最終利益は売上から経費を引いた数字であり、売上が高く経費を抑えられれば利益は大きくなります。

反対に、利回りが低い物件はどれだけ努力しても売上の天井が低くなります。満室が売上の最大値である以上、スタート地点からすでに差があるということです。

放置型か積極経営型か、自分のステージに合わせる

不動産は唯一無二の存在であり、同じ物件は2つとありません。物件を放置したい人と、気合と根性で収益を上げたい人とでは、当然結果が変わってきます。放置型の投資家には首都圏の安定物件が向いており、積極的に経営したい投資家は不動産投資を「事業」と捉え、高利回り物件で収益を最大化していく戦略が合っています。どちらが正しいというより、自分のステージと投資スタイルに合わせて判断することが大切です。