「土地値物件」という広告表示に潜む罠一物四価と銀行評価のギャップを解説

「土地値物件」という言葉のイメージと現実

物件情報を見ていると、「土地値物件」という表現を目にすることがあります。土地値と物件価格が同等、という意味ですが、これを字義通りに受け取ると危険です。

まず知っておきたいのが「一物四価」という考え方です。同じ土地であっても、目的によって4つの異なる価格がつけられています。

公示地価が1,000万円の土地であれば、路線価は約800万円、固定資産税評価額は約700万円になる計算です。同じ土地でも、目的によってこれだけ数字が変わります(都道府県が発表する基準地価を加えて「一物五価」と呼ぶこともあります)。

では「土地値物件5,000万円」という広告があった場合、銀行はその物件に5,000万円の担保価値を認めて、5,000万円の融資を出してくれるのでしょうか。

答えは、ノーです。

銀行は土地値評価をするとき、建物の解体費用を差し引いて考えます。古い建物の解体に1,000万円かかるとすれば、土地値5,000万円から1,000万円を引いた4,000万円が評価の起点になります。

さらに銀行は、担保評価に対して必ず「掛け目」をかけます。これは、競売になったときに確実に回収できる金額を基準にしているためです。仮に7掛けをかけると、4,000万円は2,800万円まで下がります。

銀行によって差はありますが、実際の融資評価が3,500万円前後になるケースは珍しくありません。広告に表示された5,000万円という数字から、実際の評価は大きく下がることが普通にあるのです。

もちろん、土地値物件そのものが悪いわけではありません。更地にして売却するという出口戦略が使えたり、建物の経年劣化を気にしなくていいというメリットもあります。

大切なのは、広告の数字をそのまま担保価値だと思い込まないことです。「広告表示」と「銀行の融資評価」がどれくらい乖離するのかを事前に把握したうえで、資金計画と判断を進めるようにしてください。

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