未分類 自分のエリア以外で物件を買う方法 県外法人登記という選択肢
物件が出ないエリアで足踏みしていないか自分の居住エリアや活動エリアだけを見ていると、「良い物件がなかなか出てこない」という壁にぶつかることがあります。特に物件購入の実績を積んできた中級者以上の投資家ほど、エリアを絞った探索には限界を感じやす...
sen_admin
未分類 
未分類 法人化するなら株式会社か合同会社か 物件購入を見据えた選び方
法人化の目的は「節税」より「銀行への財務アピール」物件の購入を重ね、規模を拡大していくと、多くの投資家が法人化を考え始めます。よく聞かれる理由は「節税のため」ですが、法人化を勧める一番の理由はそこではありません。銀行に対して良い財務を見せる...
未分類 「利回り星人」の何が悪いのか 利回りを軽視してはいけない理由
利回り星人とは何か「利回り星人」という言葉をご存じでしょうか。表面利回りだけを見て物件を判断する人を揶揄した言葉で、10年以上前からネット上でよく使われてきました。多くのベテラン投資家も、かつては利回り星人だった時期を経験しています。利回り...
未分類 利回りだけでなく規模も必要な理由 融資を止める「小さすぎる決算書」の罠
節税しすぎると融資が受けにくくなる不動産を購入していると、どうしても利回りの話に意識が向きがちです。表面利回りが何%か、実質利回りはどうか。もちろんそれは大切な指標ですが、それと同じくらい、場合によってはそれ以上に重要なのが「規模」という視...
未分類 不動産投資はオフタイムの戦い 業者への接し方に成功の9割が表れる
喫茶店の店員への態度に本性が出る「喫茶店での店員さんへの態度で、その人の本性がわかる」という話があります。お客さんは強い立場にあり、店員さんは相対的に弱い立場にいます。この力の差がある場面でどういう態度を取るかに、本性が表れるという考え方で...
未分類 自己資金を増やす流れが大事 資金が循環する仕組みのつくり方
「誰でも買える」時代は終わったいまの不動産投資市場は、正直に言って「誰でも買える」時代ではありません。金融機関の融資姿勢の引き締めにより、審査はより慎重になっています。属性だけでなく、資産背景、キャッシュフロー、そして「自己資金力」が強く問...
未分類 フルローンで物件購入をするには 物件評価と個人信用の2つの軸
フルローンに必要な2つの要素フルローンで物件購入をするには、どんな要素が必要でしょうか。まず大前提となるのが、物件の評価が出ることです。銀行の物件評価の方法は、銀行ごとに異なります。積算評価を重視する銀行もあれば、収益還元評価を重視する銀行...
未分類 不動産投資の規模拡大を急ぐとどうなるか 「急がば回れ」に学ぶ賃貸経営の鉄則
急拡大が招く失敗の構造以前、老舗の寿司屋が急激に店舗を拡大した末に倒産したというニュースが話題になりました。100年続いた名店が、わずか2年で20店舗を出店し、結果的に倒産に至ったという事例です。職人の育成が追いつかず、味の質が落ち、客離れ...
未分類 55歳からの不動産投資戦略 年齢の壁を超える法人化と後継者設計
55歳から見えてくる融資の壁不動産投資を続けていく中で、多くの投資家が直面するのが「年齢の壁」です。周囲を見渡しても、50代半ばを過ぎたあたりから「これから先、どう投資を続ければいいのか分からない」「まだ物件は買えるのか」という悩みを口にす...
未分類 新築物件の指値はなぜ通らないのか 売主の原価構造と業者との信頼関係
指値が通るかどうかは「売主の意思次第」不動産投資でしばしば話題になる「指値」。中古物件であれば交渉の余地がありますが、新築物件については、まず「指値はほぼ通らない」という前提を持っておくべきです。指値が通るかどうかは、結局のところ売主の意思...