未分類 法人化するなら株式会社か合同会社か 物件購入を見据えた選び方
法人化の目的は「節税」より「銀行への財務アピール」物件の購入を重ね、規模を拡大していくと、多くの投資家が法人化を考え始めます。よく聞かれる理由は「節税のため」ですが、法人化を勧める一番の理由はそこではありません。銀行に対して良い財務を見せる...
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未分類 「利回り星人」の何が悪いのか 利回りを軽視してはいけない理由
利回り星人とは何か「利回り星人」という言葉をご存じでしょうか。表面利回りだけを見て物件を判断する人を揶揄した言葉で、10年以上前からネット上でよく使われてきました。多くのベテラン投資家も、かつては利回り星人だった時期を経験しています。利回り...
未分類 利回りだけでなく規模も必要な理由 融資を止める「小さすぎる決算書」の罠
節税しすぎると融資が受けにくくなる不動産を購入していると、どうしても利回りの話に意識が向きがちです。表面利回りが何%か、実質利回りはどうか。もちろんそれは大切な指標ですが、それと同じくらい、場合によってはそれ以上に重要なのが「規模」という視...
未分類 不動産投資はオフタイムの戦い 業者への接し方に成功の9割が表れる
喫茶店の店員への態度に本性が出る「喫茶店での店員さんへの態度で、その人の本性がわかる」という話があります。お客さんは強い立場にあり、店員さんは相対的に弱い立場にいます。この力の差がある場面でどういう態度を取るかに、本性が表れるという考え方で...
未分類 自己資金を増やす流れが大事 資金が循環する仕組みのつくり方
「誰でも買える」時代は終わったいまの不動産投資市場は、正直に言って「誰でも買える」時代ではありません。金融機関の融資姿勢の引き締めにより、審査はより慎重になっています。属性だけでなく、資産背景、キャッシュフロー、そして「自己資金力」が強く問...
未分類 フルローンで物件購入をするには 物件評価と個人信用の2つの軸
フルローンに必要な2つの要素フルローンで物件購入をするには、どんな要素が必要でしょうか。まず大前提となるのが、物件の評価が出ることです。銀行の物件評価の方法は、銀行ごとに異なります。積算評価を重視する銀行もあれば、収益還元評価を重視する銀行...
未分類 不動産投資の規模拡大を急ぐとどうなるか 「急がば回れ」に学ぶ賃貸経営の鉄則
急拡大が招く失敗の構造以前、老舗の寿司屋が急激に店舗を拡大した末に倒産したというニュースが話題になりました。100年続いた名店が、わずか2年で20店舗を出店し、結果的に倒産に至ったという事例です。職人の育成が追いつかず、味の質が落ち、客離れ...
未分類 55歳からの不動産投資戦略 年齢の壁を超える法人化と後継者設計
55歳から見えてくる融資の壁不動産投資を続けていく中で、多くの投資家が直面するのが「年齢の壁」です。周囲を見渡しても、50代半ばを過ぎたあたりから「これから先、どう投資を続ければいいのか分からない」「まだ物件は買えるのか」という悩みを口にす...
未分類 新築物件の指値はなぜ通らないのか 売主の原価構造と業者との信頼関係
指値が通るかどうかは「売主の意思次第」不動産投資でしばしば話題になる「指値」。中古物件であれば交渉の余地がありますが、新築物件については、まず「指値はほぼ通らない」という前提を持っておくべきです。指値が通るかどうかは、結局のところ売主の意思...
未分類 銀行はなぜ区分マンションに融資しやすいのか 一棟RCとの評価の違い
「銀行が融資してくれるなら良い物件」ではない区分マンションに限った話ではありませんが、「銀行が融資してくれるなら、良い物件なんじゃないか」と考えてしまう投資家は少なくありません。しかし、銀行が融資するかどうかと、その物件が良いかどうかはまっ...